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恒大之后又爆了，我念念这个新闻是最近几天房产圈中最大的新闻了，一个恒大一个碧桂园，都是上万亿级别的大企业，这两个企业致使一度被称之为天地级房企，因为真的环视海表里莫得这样大界限的房企，也莫得成长这样赶快的房企，关联词眼见它起高楼眼见它宴来宾眼见它楼塌了。

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的问题在一个多月之前如故让我们触目惊心了，关联词碧桂园的问题爆出来之后，更是让我们心中一寒，为什么？因为这两家房企倒下去之后，再加上畴昔几年退市的接近10家房企以及爆雷的多家房企，我们不禁要问，是不是通盘中国房产圈都出现了问题。尤其是这两家房企爆雷之后，不但有大宗的投资东谈主的钱有可能血本无归，更枢纽的是今天有许多如故买了恒大屋子，买了碧桂园屋子的老匹夫在问，房企爆雷了，那么我的屋子会何如样？

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屋子会不会烂尾，我交了的钱会不会吊水漂，我会不会改日靠近财房两失的情况，便是一方面应当录用的屋子不交给我，另一方面我还得不绝地还银行的贷款。畴昔这两年说真话烂尾房的情况在各个城市都百鸟争鸣，但是以往我们好赖还能跟渊博的购房者讲买期房的时分我们要注目，尽量买那些界限大历时久的房企推出的居品，这些房主谈主家成本浑厚是很要脸的，是以他们出现崩盘出现烂尾的情况是不大可能的。

成果各人看到了吧，当今不但是中斗室企会烂尾，大房企寰宇数一数二的房企它也有可能出现崩盘，也有可能出现烂尾的情况，是以我们都不知谈改日应当何如买房了，因为我们不知谈哪个房企会不会崩盘。天然到刻下为止不论是恒大如故碧桂园都是平常运营的，包括碧桂园赶快的发表了声明说，固然公司遇到了自诞生以来最大的难得，但遥远对中国经济的前程充满信心，公司将负重致远保录用，稳当鼓动各项操办政策和风险化解设施，保险公司可握续健康发展，赞好意思投资者的正当权利。

碧桂园还总结说，本年上半年如故录用房屋近27.8万套，本年全年展望将录用房屋70万套，我们真的但愿碧桂园能作念到他所说的，本年碧桂园就要录用70万套住房，这然而70万个家庭几百万东谈主的心血。碧桂园何如倏得就出问题了？旧年相干机构还预测它本年可能会盈利百亿，成果碧桂园我方发布公告称集团预期遗弃2023年6月30日有可能亏蚀450亿到550亿东谈主民币，这如实是个天文数字。

天然许多东谈主更缅念念的是碧桂园和恒大雷同欠债万亿，一朝集团母公司出现过失操办问题，这上万亿的欠债谁来还？如故收了大宗的预支款还会不会造成更多的烂尾？碧桂园和恒大这样优质的房企为什么在这两年来倏得都遭逢到了过失的问题呢？碧桂园我方总结说，它出现问题是因为公司层面上对本轮市集转化周期有预判，但对市集下行的深度、烈度和握续度计算不及，未能赶早作出更有劲度的应付设施，未能洞见房地产市集供求关系已发生过失变化，对三四线及更低线城市投资比例过大，欠债率压放慢度不够等潜在风险的意志不够潜入，化解动作不够实时有劲。

碧桂园的总结其实挺到位的，这一两年以来许多房企出现问题我以为主要可以归因于两大身分，最初第一便是成也萧何败也萧何的预售制。此前的节目我们跟各人屡次聊过预售制，说真话这个由香港本族发明出来的器具如实口角常好用的，尤其是当通盘市集处于上行阶段的时分，那么天然预售制给渊博房企提供了充足的资金，让渊博房企可以普及盘活率，是以市集上行的时分你的资金链拉得越紧盘活率越快，那么天然你赚的钱就会越多。

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按酷好讲，房地产是个资金密集型的行业，并且房地产商的毛利润是并不高的，为什么这样讲呢？因为你要开荒一处楼盘，你总得先买地吧，把地买下来之后要建屋子，建好屋子卖出去。固然说近些年来房价在不休高涨，但是信得过开荒房地产的利润并不是太高，关于开荒商来讲它的大宗干预，每一个楼筹算下来有个10%到20%的利润就可以了。

可为什么有许多房地产企业在过往20年间终走漏卓越式发展，真的从一个州里小企业能一跃成为天地级房企？预售制作了过失孝敬，为什么？因为有预售制的话，房地产商实质向前期干预的统统成本会赶快的给拿回来，这样就可以让他们10个锅9个盖，致使10个锅1个盖，房地产商干预1个亿的资金，可以去作念10个亿致使100个亿的大盘子，那么天然它的利润率就远不是10%而是100%致使1000%。

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关联词预售制它亦然一把双刃剑，当房地产沿路呐喊大进之时，预售制为渊博房地产商提供了丰沛的资金，可以使它们终了卓越式发展，然而一朝房地产市集出现下功绩态何如办？屋子不是越卖越贵了而是你打折也没东谈主买了，以往一个楼盘还没封顶屋子就如故通通卖出去了，而当今现房销售都十分的难得，那么房地产商的资金链就会绷得额外额外紧。

而由于有预售制，他们实质上欠了银行欠了建筑商欠了购房者大把的钱，我方压根莫得闪转腾挪的契机，而这个时分绷紧的资金链就可能成为压垮大象的临了一根稻草。而这个时分一朝崩盘了，渊博破钞者将遭受到额外巨大的损成仇熬煎，以至于最近有一个经济内行，他绝不客气地月旦我们当今的预售制，他说固然我们的预售制是从香港本族那里学过来的，但我们只学了预售制却莫得学监管，香港那儿房地产销售固然有预售制，但是要按施工程度付钱。

换句话讲，大宗的钱并不在开荒商手中，而在资金监管的账户之中，开荒商并不或者取得稀奇的资金，他真得把每一个阶段的责任都作念结束，才调拿到这个钱。而我国房地产行业一直是霸谈助长的，有许多房地产商说真话便是把地拍了下来，操办作念了出来，连地基都没打屋子就卖掉了，钱就收回来了，拿着这个钱他不是去不绝建这个屋子，而是去再拍更多的地，再开荒更多的楼盘，他拿着破钞者的钱去作念他的买卖，某种程度上讲，这压根就不叫预售制，这如故是传销了。

什么叫传销？便是我压根还莫得把这个商品出产好，这仅仅一个观念，我就跟你说，你等着两年之后三年之后你就能有一个我方的家了，但当今你甭管是自筹资金如故从银行贷款，你得把钱完满给我，给到我之后我可以拿你的钱再去作念买卖。而你从这一刻初始就要包袱千里重的银行利息月月还款，当通盘房地产行业处于呐喊大进之时，那么没相干系，两三年之后房价可能更贵，等我录用给你房屋的时分，破钞者可能还嗅觉很欣喜，因为屋子还没住呢，钞票就增值了。

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可问题是我国的房地产市集一定会永远高涨而不下落吗？当房地产市集处于高涨之时，房地产商们拿着破钞者的预售款去不绝的拍地，不绝的扩地面盘储备，不绝的作念大钞票，然后他们的钞票飙升速率额外快。然而一朝房地产进入到下功绩态之后，尤其是量价皆跌之后，那么开荒商开荒出来的屋子不那么好卖了，盘活速率终点慢你还要降价，这导致开荒商手中莫得饱和的现款流。

另一方面面包都降价了，面粉天然也会降价，于是开荒商的总钞票也在不休缩水，到了绷不住那一天，渊博破钞者就会发现他们的购房款早就被挪用了，屋子建不起来，开荒商拍拍屁股走东谈主，最终留住了一地鸡毛的烂尾房，是以预售制这柄双刃剑在最近两年体现出了巨大的杀伤力。因为这两年房地产进入到穷冬，实在每一个城市的屋子都不好卖，量价都在削弱下落，是以我们就看到了像恒大和碧桂园这种天地级房企遭逢的难得。

剥肤之痛，要是我们还但愿改日有一个茁壮发展的中国房地产行业的话，那我以为我们真要对预售制作念大手术了，不然我们倒是深信改日几年房地产景气会归来，我们会再行领有一个上行通谈的房地产市集。但问题是到阿谁时分，要是有的企业好了伤痕忘了疼，在那样一个上行通谈中不绝作念大作念强预售制的话，谁知谈哪一天会不会楼又塌掉呢？

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而碧桂园遭逢的另外一个问题也实在是东谈主所共知的，那便是我国三四线城市或者更低线城市的房地产市集，长久以来我们知谈我国有的房地产开荒商是作念高端市集的，是专作念一二线城市的，而碧桂园的特色便是它大宗的在三四五线城市拿地。

说真话一线城市房价高，但是竞争也强烈，需要的资金盘子大，而三四五线城市盘子小，当地有十足的发展意愿，是以当房地产处于上升通谈之时，频频三四线城市的利润更高。有的小县城旧年房价才两千，本年就能炒到四五千，稍稍精装修少量，搞到七八千上万都是有可能的，恰是因为在三四五线城市的大界限拿地援助了碧桂园赶快崛起的神奇速率。

可问题是，这一轮房地产转化只怕最受打击的也便是三四五线城市，从宏不雅发展来看，我国的总东谈主口如故低于印度了，我国脉年出身东谈主口可能不到800万东谈主，我国如故进入到了老龄化和少子化情状。更枢纽的是，每一个城市是雨露不均的，北上广深这些一线大都市，各个省的省会实质上如故有着刚劲的虹吸效应的，年青东谈主的总出身东谈主口固然在暴减，但是大宗的年青东谈主如故安靖进入到一二线城市之中的，这就使得三四五线城市靠近一个无东谈主可用的危境之中。

我们邻邦日本当今如故出现了大宗的无东谈主村无东谈主镇，有的阿谁小城市致使说，年青东谈主你唯有安靖到我们这来居住，我们别墅是免费送的，为什么？东谈主遥远是最可珍视的身分。当一个城市失去了蛊惑力，大宗的年青东谈主外迁之后，那么天然这个城市的经济是无以为继的，这个城市的产业是没法发展的，这个城市的房地产真的会一落千丈，你这个城市的总东谈主口在萎缩，尤其是年青东谈主在减少，那么会有几许购房意愿。

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倒退两三年之前，有一些在北上广深打拼的后生东谈主以为一线大都市房价太高了买不起，那么我攒了一笔钱之后，我有莫得可能回到家乡的县城去买个屋子呢？县城房价涨得也很高，是以各人以为用这样的形状可以终了钞票的保值增值，这使得畴昔几年县城房价有一小波涨势。然而过了几年之后，大宗的年青东谈主发现县城经济莫得什么起色，屋子笔直之后我方不会去住，而租都租不出去，因为当地屋子太多了，莫得东谈主。

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致使到了这两年，房地产市集进入到冰河期之后，率先下降，率先卖不出去确天然便是现成的屋子了，这就使得碧桂园遭受到了双重打击，并且我们简直缅念念改日5年到10年之内，我国三四五线城市房价停滞不涨致使下落，那都是一个常态化的可能。为什么？因为真的东谈主在减少，经济动作连续常，对房屋的需求大幅下降，那你这个房价何如能涨得上来，那么碧桂园要脱困就愈加难得了，一个预售制，一个三四五线城市的房产这是设立碧桂园的两大身分，但很走漏，这也在脚下成为了制约碧桂园发展，更把它拖入崩盘的两大身分。